市场研究|供销持续下行，价格回落后将放松限购等新政？你想多了！

随着调控的深入，无论是政策涉及面的广度、深度，还是执行力度，都在中央政府“房子是用来住的，不是用来炒的”坚定意志之下，而成为主导楼市运行的主要力量。从最近南京楼市的运行情况看，个盘层面由年初的基本推案就遭抢，到四限+公证摇号后热度下降，再到“租购同权”等配套中长期政策的落地实施细则出台，冷热不匀态势加剧，高性价比热点楼盘摇号中签率低于10%，“缺乏营养”的楼盘则开盘遇冷也不在少数，分化迹象十分明显，但整体供销量价层面更反映出供销量价持续下行，价格震荡回落的态势。

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从过去22周横跨1-3季度的量价走势看，供求总量基本平衡，成交量受供应不足的影响，相对低位运行。虽然周度供销震荡度较高，但从库存走势和去化周期相对平稳来看，整体供求关系相对平衡。但供销规模呈现持续萎缩的态势，成交价格也震荡下行中。由于周度统计虽然及时性高，但波动度也大，难以正确反映趋势性变化，因此接下来我们再来分析季度供销量价的走势变化。

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从季度的供销量价走势上能比较明显地反映出，2016年9月底限购政策出台后，供销规模萎缩十分明显，2017年2季度不但低于截止目前处于成交量峰值的2016年2季度，即便与上一轮同处于“限购期”的2015年2季度相比，也差上了一截，涨幅则全面进入负增长阶段。价格走势显示，经过2015年4季度开始的一轮快速上涨已基本结束，虽然目前处于盘整阶段，价格涨幅（同比）持续明显回落，但价格本身仍然保持高位运行。

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鉴于上述供销量价的回落表现不利于稳定房地产市场行业发展，甚至影响到整体经济的发展，加上即将召开的两会，坊间不断传言目前严厉的调控政策将从限购开始松动。上周五业界突然出现热炒长沙政府6月29日已经发布的购房新政（《长沙市人才购房及购房补贴办法》）的新闻，即：专科以上学历首套购房不受户籍和社保限制，结合之前郑州、成都等等一些城市的抢人才的新落户政策，意指放开限购。

然而据传这一新政在出台后不到一天时间就被中央有关部门叫停了。

虽然目前南京楼市供销规模处于低位运行，但从整体成交价格的季度表现来看，仍然在高位震荡，并没有形成持续回落的态势，而且库存量明显偏低，放开限购的可能性微乎其微。

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那么下半年房价会有实质性的回落吗？虽然政策主导的市场变化已经没有科学预测的可能，但综合以下迹象来看，基本上可以判断：下降的概率大于上涨的概率。

首先，加大供应ing，供应的绝对值加大后，价格上涨的动力不足。

从土地市场看，2015和2016年的土地供应量都较大，根据南京政府拿地后3年内项目必须上市的规定，2017年下半年开始，将迎来楼盘上市量的高峰期；2016年成交含居住的经营性土地建筑面积1088.6万平米，2017年前7个月成交736.4万平米，而根据2015年8-12月成交619万平米、2016年8-12月成交613万平米，以及2017年新政中多次强调的加大土地供应的举措，2017年8-12月的土地出货量也不可能小，那么从土地供应源头上彻底扭转了对未来由于供不应求造成房价上涨压力的预期。

拿地时企业需“自持”部分商业、办公，甚至住宅，房企变房东，长期租赁可稳定供应市场和供求关系。

以上2017年8月19日南京市网挂06号土地拍卖中，竞拍条件详尽，并引入自持商业、办公和住宅的要求，特色为：

代建公建种类和体量较多；禁止联合竞买；自持一定商业、办公体量；竞价达到最高限价时仍有两个及以上竞买人要求继续竞买的，停止竞价，改为现场竞报住宅自持面积；签订地块出让合同前需与地块所属单位签订《投资建设协议》；成品房比例受到限定。这意味着，未来拿地的开发企业，需要更强的实力成为“房东”，伴随着自己开发项目一起走下去。

清查捂盘行为，解决短期内供应不足对房价上涨造成的部分压力。

通过金融、信贷政策提高需求端门槛和成本，挤出投机性需求泡沫。

信贷方面，各家银行均已进入提升利率通道，银行将对房地产贷款逐渐收紧，银行按揭贷款的时间也在延长，各方面对房地产的融资都会收紧，虽然会误伤一定的刚需、改善需求，但挤出投机性需求泡沫可相对维稳楼市的健康。

延续严格限房价，各区域价格红线将普遍被限在1%-2%的涨幅以内；

对于面粉超过面包价，即将入市的项目，只有两条出路，要么参照周边价格开盘，要么按保成本的价格卖，没有其他选择，河西地王就是前车之鉴，从而敬告开发商谨慎拿地。

另外，据小道消息称，在今年五年一次的大会之后，房价要继续调控，至少需要等到长效机制建立，房价稳定后，调控才有可能放松。指望今年明年调控放松的，可以歇歇了。

而且根据“租购同权“政策宗旨，各大城市纷纷高效率地制定制度予以落实，长效调控机制迅速开启，来看看代表性城市的落地执行情况：

南京

确定50万平米租赁目标。通过培育多层次市场主体，从而探索建立起政府划拨建设、企业新建自持、配建、改建、闲置住房出租等多种渠道筹集租赁住房的模式。我市建设或筹集的租赁性住房将不低于50万平方米。这将为目前30万套租赁市场带来极大的补充，满足外来人口居住需求，降低新房市场的供应压力。

企业“自持”租赁住房不得分割转让。鼓励开发企业“自持”则是选取符合条件的新建商品房项目，在出让时土地用途直接明确为“租赁住房用地”，所建住房全部由房地产开发企业自持，用于长期租赁，不得分割转让，不得改变用途，对外出租单次租期原则上不得超过10年。

上海

十三五住房发展计划：未来五年新增住宅中有60%套数用于租赁，商品房仅供应45万套、租赁住房供应70万套；张江科技城建设规划，未来供应住宅920万平方米，租赁住宅占90%达到890万平方米。

广州 

率先提出“购租同权”，并且在未来几年要提供15万套租赁住房。

成都

吸引落户，未来五年建35万套人才公寓，合同约定五年后可以以现在价格购买，然后满五年可以进行销售。

北京 

推出“共有产权”，非京籍人员占30%，并且也可以享受完全产权教育政策，本周又出台了发展和规范管理租赁住房市场的通知，打击二房东、不准乱涨价等列入其中。

看到这里，您还认为当下情势下，限购会放松、买房的机会又来了吗？

文/南京克而瑞首席分析师 周颖

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